Kuzey Kıbrıs Tapu Senedi Durumu: Bilmeniz Gereken Her Şey
Denizaşırı bir mülkün Tapu Senedi durumu, yeni bir Kuzey Kıbrıs mülk sahibinin satın almadan önce kontrol etmesi gereken en önemli tek şeydir. Bu, özellikle Mayıs 2024’te Yeni Mülk Satın Alma Yönetmelikleri‘nin yürürlüğe girmesiyle daha da önem kazanmıştır.
Kuzey Kıbrıs emlak piyasasında yeniyseniz, çevrimiçi mülk ararken çeşitli tapu senedi terimlerini başlangıçta kafa karıştırıcı bulabilirsiniz.
Bu makale, Rightmove gibi portallarda ve diğer Kuzey Kıbrıs emlakçı web sitelerinde gördüğünüz terimleri açıklamayı amaçlamaktadır.
Bu makaleyi okuduktan sonra herhangi bir sorunuz olursa, deneyimli Kuzey Kıbrıs Evler danışmanlarımızı İngiltere veya Kıbrıs’tan aramaktan çekinmeyin; size daha detaylı açıklamaktan memnuniyet duyarız. Bize +44 744 507 6506 veya +90 533 633 8813 numaralarından ya da bu web sitesindeki İLETİŞİM SAYFASI aracılığıyla ulaşabilirsiniz.
“KKTC TAPU SENEDİ” Nedir?
ÖZET
- Kuzey Kıbrıs’ta düzenlenen tüm tapular KKTC Tapu Senedi olarak bilinir.
- “KKTC”, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti‘nin (ülkenin resmi adı) kısaltmasıdır.
- Kuzey Kıbrıs hükümeti, düzenlediği tüm tapulara eşit güven duymaktadır.
- “KKTC Tapu Senedi” ile “Türk Tapu Senedi” aynı şey değildir.
İyi haber şu ki, Kuzey Kıbrıs hükümeti (KKTC hükümeti) tarafından yasal tapusu düzenlenmiş olan tüm mülkler hükümet güvencesi altındadır ve yeni sahiplerine Kuzey Kıbrıs yasaları kapsamında hukuki koruma sağlar. KKTC, ülkenin adı olan “Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti”nin kısa şeklidir ve 1983’ten beri varlığını sürdürmektedir. Hangi tür tarihsel arazi üzerine inşa edilmiş olursa olsun, düzenlenen tüm tapular “KKTC Tapu Senedi” olarak adlandırılır.
Kuzey Kıbrıs hükümeti açısından, modern bir KKTC tapusu düzenlenirken tarihsel arazi türleri arasında bir ayrım yapılmadığını not etmek önemlidir. Bu nedenle, Kuzey Kıbrıs Evler tüm müşterilerine, mülk satın alırken en önemli faktörün geçerli bir KKTC tapusunun mevcut olduğundan emin olmak olduğunu tavsiye eder. (Bu kural, tapu senedi düzenlenmesinde normal bir gecikme yaşanan yepyeni geliştirici mülklerinin satın alınması durumunda farklılık gösterebilir.)
Kuzey Kıbrıs’ta “HİSSELİ TAPULAR” ve “BİREYSEL TAPULAR” Nelerdir?
ÖZET
- Kuzey Kıbrıs’taki tüm tapular Müstakil Mülkiyettir (Freehold) – KKTC’de çok az kira mülkiyeti (leasehold) vardır.*
- Müstakil Mülkiyet Tapuları “hisseli” veya “bireysel” olarak bilinmekteydi.
- Bireysel tapular, bir mülk üzerindeki nihai tapudur ve Mayıs 2024 kuralları, satışa sunulan tüm mülklerde eninde sonunda bireysel tapuların bulunmasını şart koşar.
- Bu nedenle hisseli tapuların bireysel tapuya dönüştürülmesi gerekmektedir. (Hisseli tapuya sahipseniz avukatınızla iletişime geçin. Hisseli tapu alıcılarının bireysel tapu için başvurması gerekecektir.)
- Kuzey Kıbrıs’taki banka ipotekleri ve kredileri sadece bireysel tapulu mülkler için geçerlidir.
- *Karmi adında, tüm tapuların kira mülkiyeti olduğu bir köy vardır. Bu neredeyse tek bir istisnadır.
Bankalardan veya kredi şirketlerinden alınan Kuzey Kıbrıs İpotekleri, yalnızca bireysel tapulu mülkler için geçerlidir.
Mülklere bakarken, alıcılar “hisseli tapu” veya “bireysel tapu” terimlerini görebilirler.
“Hisseli tapu” nedir?
Hisseli Tapu – Geçmişte, bazı apartman sitelerinde ve birkaç villa sitesinde geliştiricinin geçici tapu olarak hisseli tapu düzenlemesi yaygındı. Örneğin, 100 dairenin bulunduğu bir sitedeki bir daire, dairelerin inşa edildiği arazinin 1/100’ü artı sahip oldukları daire numarasını içeren hisseli tapuya sahip olurdu. Bunların artık başvurusu yapılabilen bireysel tapulara dönüştürülmesi gerekmektedir.
Bir villa hisseli tapusu, bireysel villanın sahibi olunduğu, ancak üzerine inşa edildiği arazinin o villa kompleksinin tüm sahipleri arasında paylaşıldığı anlamına geliyordu.
Kuzey Kıbrıs Evler, tapusu satıcının adına olan hisseli tapulu mülkleri satmaktadır, ancak alıcılara bunun bireysel tapu başvurusu için zaman tanımak amacıyla daha uzun vadeli (5 yıla kadar) bir yatırım olduğunu tavsiye ediyoruz.
“Bireysel tapu” nedir?
Bireysel Tapu – Sadece bireysel daire veya villa için düzenlenmiş bir tapudur.
Bireysel tapulu bir villa, tapunun özel bir arsa parçasını ve özel bir binayı gösterdiği ve bunların tamamının tapuda belirtildiği anlamına gelir.
Bu terimlerin (“bireysel” veya “hisseli”), orijinal arazi statüsüyle hiçbir ilgisi yoktur – aşağıdaki Türk Tapusu, Eşdeğer, Exchange arazi vb. terimlere bakınız.
Bazı KKTC emlakçıları, tapunun hisseli mi yoksa bireysel mi olduğunu belirtmeyebilir (özellikle hisseli ise) – bu nedenle sormakta fayda vardır. Kuzey Kıbrıs Evler, emlak ilanlarımızda tapunun bireysel mi yoksa hisseli mi olduğunu her zaman belirtir. Her mülk arayan kişinin, satın almadan önce bunun doğrulanabilmesi için tapunun bir kopyasının kendisine veya avukatına e-posta ile gönderilmesini isteme hakkı vardır.
“TAPU BEKLEMEDE” Ne Anlama Gelir?
ÖZET
- Kuzey Kıbrıs’ta satılık ilan edilen tüm mülklerin henüz tam tapusu yoktur.
- Bu, inşaat halindeki veya yeni yapım mülkler için daha normaldir, çünkü hükümet genellikle tamamlanmış sitenin son kontrolleri yapılana kadar tam tapu düzenlemez. Ancak, bir ara veya “Kat İrtifakı” tapusu gereklidir.
- Tapusu olmayan düşük maliyetli, eski mülklerde yasal sorunlar olabilir ve yasal kontroller yapılana kadar depozito ödememelisiniz.
Rightmove gibi pazarlama portalları ilan edilen mülkler üzerinde yasal kontrol yapmaz ve bazen Kuzey Kıbrıs’ta çevrimiçi olarak düşük fiyatlarla satılan, henüz tapusu olmayan eski mülkler bulunabilir.
Kuzey Kıbrıs’ta 10 yıldan daha eski olan bir mülkün tapusunun olmaması yasal bir soruna işaret edebilir. Bu uyarı, yeni yapım veya inşaat halindeki mülkler için o kadar geçerli değildir. Ancak, Mayıs 2024’ten itibaren yürürlüğe giren yeni yönetmeliklere göre, bir geliştirici yeni yapım bir mülkü ancak “Kat İrtifakı” yani “geçici tapu” belgesine sahipse satabilir – bu belge daha sonra tamamlandıktan sonra tam tapuya çevrilebilir.
Genel bir prensip olarak, yakında tapu alma ihtimali yüksek olduğuna inanmadığımız sürece web sitemizde tapusuz mülklerin reklamını yapmıyoruz. Başka yerlerde ilan edilen mülkler hakkındaki görüşümüzü size bildirmekten mutluluk duyarız.
Her zaman Kuzey Kıbrıs’taki hukuki danışmanınızın mülkün geçmişini kontrol etmesini sağlayın. Kuzey Kıbrıs Evler, temel yasal kontrollerin yapılabilmesi için hiçbir zaman bir emlakçıya veya sahibine değil, yalnızca bir avukata depozito ödenmesini tavsiye eder.
İkinci El (Resale) ve Yeni Yapım (New Build) Mülk Arasındaki Fark Nedir?
ÖZET
- İkinci el (resale), daha önce bir sahibi olmuş bir mülktür.
- Yeni yapım (new build), bir geliştirici tarafından yeni inşa edilmiş bir mülktür.
Bu bölümü, “Tapunun Sahibinin Adına Olması” hakkındaki sonraki bölümü anlamadan önce ikinci el ve yeni yapım arasındaki farkı anlamanın önemli olması nedeniyle ekledik.
İkinci el bir mülk satın almanın yeni yapımdan daha maliyetli tasarrufları olabilir – çünkü vergiler genellikle ödenmiştir (aşağıya bakınız) ve genellikle beyaz eşya, klima vb. ile döşenmişlerdir. Ancak, yeni yapım mülkler geliştirici kredileriyle gelebilir ve daha yüksek inşaat standardı ve yapı garantileri sunabilir.
Örneğin, Birleşik Krallık’ta satılan mülklerin çoğu “ikinci eldir”. Ancak, Kuzey Kıbrıs’taki tüm satışların yaklaşık yarısı, inşaat oranının çok yüksek olması nedeniyle yeni yapımdır. Yeni yapımlar neredeyse her zaman döşemesiz gelir ve mutfak aletleri, mobilya ve klima makineleri için ek maliyetler gerektirir. Ayrıca %5 KDV ödemesi de söz konusudur (aşağıya bakınız).
“TAPU SAHİBİNİN ADINA” Ne Anlama Gelir?
ÖZET
- İkinci el (eski) mülkler genellikle “Tapu sahibinin adında”, “KDV Ödenmiş” şeklinde ilan edilir.
- Bu, yeni sahibi için genellikle daha az maliyet olduğu anlamına gelir.
- Yeni yapım bir mülkün bireysel tapusu, proje tamamlandıktan sonra hükümetten alan geliştiriciden gelir.
- Bir mülk “tapusu sahibinin adında” olarak ilan edilirse, bunun bireysel mi yoksa hisseli tapu mu olduğunu kontrol etmelisiniz (hisseli tapularla ilgili yukarıdaki bölüme bakınız).
- Avukatınız, “KDV Ödenmiş” olarak ilan edilmiş olsa bile, KDV’yi tekrar ödemek zorunda kalmayacağınızı iki kez kontrol etmelidir.
Kuzey Kıbrıs’ta mülk arayanlar genellikle ikinci el mülklerde “tapu sahibinin adında” terimini görürler, ancak yeni yapıtlarda görmezler. Bu, tapunun mevcut olduğu ve orijinal geliştiricinin elinde değil, yeni sahibine devredilmişolduğu anlamına gelir.
Tapu sahibinin adına geçtiğinde, yeni mülklerde her zaman ödenmesi gereken %5 KDV genellikle ödenmiştir. Dolayısıyla, “Tapu sahibinin adında, KDV Ödenmiş” bir mülk satın almak, KDV’nin neredeyse hiçbir zaman tekrar ödenmek zorunda kalmayacağı anlamına geldiği için yeni alıcı için daha az maliyet demektir.
Ancak, tapu devredilmeden KDV ödenmişse, bazen KDV’nin iki kez ödenmesi gerekebilir.
“TAPU SENEDİ MEVCUT” Ne Anlama Gelir?
ÖZET
- “Tapu senedi mevcut” ifadesini görürseniz, tapunun hala orijinal inşaatçının elinde olabileceği anlamına gelebilir.
- Tapu inşaatçının elindeyse, ikinci el bir mülk olsa bile, satın alma sırasında %5 KDV ödemekle yükümlü olursunuz.
“Tapu Sahibinin Adına” yerine “tapu senedi mevcut” ifadesini görürseniz, bu, tapunun hala geliştiricinin elinde olabileceği anlamına gelebilir ve birisi mülkte yaşamış ve mülke sahip olmuş olsa bile, tapu yeni sahibine devredilmemiştir. Dolayısıyla, birisi bu mülkü satın aldığında, tapuyu özel satıcıdan değil, orijinal inşaatçıdan alacaktır. Bu, önceki sahibin tapu henüz düzenlenmemişken sıfırdan satın alması nedeniyle VEYA bazen önceki sahibin %3 tapu devir vergisini ödemek istememesi ve tapuyu bilerek geliştiricide bırakması nedeniyle olabilir.
Önceki bir “sahip” olsa bile, tapu hala geliştiricinin elindeyse, %5 KDV ödenmesi gerekecektir.
“PRE-74 TÜRK TAPUSU” Ne Anlama Gelir?
ÖZET
- Pre-74, adanın bölünmesinden önceki tarihsel arazi statüsünü ifade eder ve bugün düzenlenen yeni KKTC tapularında belirtilmez.
- 1974’ten önce tüm arazi “Türk Tapusu” ve “Rum Tapusu” olarak ayrılmıştı (az miktarda da “İngiliz tapusu” vardı). Çoğu zaman, eski statünün ne olduğu bugün bile bilinmemektedir.
- Pre-74 arazi, Kuzey Kıbrıs kara kütlesinin çok küçük bir yüzdesini oluşturur ve bu mülkler genellikle en pahalı ve sadece çok kısıtlı bölgelerdedir.
- Bazı Kıbrıslı Türkler, atalarının sahip olduğu arazi olduğu için “Türk Tapusu” veya “Pre-74” satın almayı tercih eder.
- Ayrıca daha az miktarda PRE-74 İNGİLİZ TAPUSU arazisi de bulunmaktadır.
- Acentamız sadece 1974’ten sonra inşa edilmiş YENİ mülkleri satmakta ve geçerli bir KKTC tapusuna sahip tüm mülkleri güvenli yatırımlar olarak kabul etmektedir.
- Türkiye tarafından finanse edilen, AB onaylı Taşınmaz Mal Tazmin Komisyonu (Immovable Property Compensation Scheme), eski Kıbrıslı Rum sahiplere tazminat sağlamakta ve yeni sahiplerin tazminat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaktadır.
Kuzey Kıbrıs emlak ilanlarını incelerken, “Pre-74 Tapu Senedi” veya “Türk Arazisi/Tapusu“, “Türk Malı“, “Mübadil Arazi/Tapusu“, “Eşdeğer Arazi/Tapusu” ifadelerini görebilirsiniz.
1974’te adanın fiilen bölündüğü Kıbrıs’ın olağandışı tarihi nedeniyle, tamamen bölünmeden önceki arazi statüsüne atıfta bulunan (yani: “Pre-74 ve post-74”) tarihsel terimler mevcuttur. Bunlar hükümet terimleri değildir. Bu terimler, tamamen 1974’ten önce araziye kimin sahip olduğuna atıfta bulunur, şimdi kimin sahip olduğuna değil. Artık her zaman bilinmemektedir.
Bazı insanlar, özellikle Kıbrıslı Türkler, 1974’ten önce araziye kimin sahip olduğuyla ilgilenir ve atalarının arazisi üzerine inşa edilmiş mülkleri satın almayı severler. Bu, “Türk Tapusu“, “Pre-74 Türk Tapusu” veya Türkçe dilinde “Türk Malı” olarak bilinir. Kıbrıslı Türkler arasında bu kadar popüler ve daha nadir olduğu için, daha pahalı olma eğilimindedir. Bu arazinin çoğu şehirlere yakındır ve sahilde değildir.
“Mübadil” veya “Eşdeğer” Arazi Ne Anlama Gelir?
Başka bir ifade de, Güney’de kaybedilen arazi ile takas yapıldığı anlamına gelen “Mübadil” veya Türkçe’de **”Eşdeğer”**dir. Çoğu yatırımcı, Türk Tapusu’ndan daha ucuza mal olduğu, ancak hukuki olarak çok sağlam görüldüğü için bunu satın almayı tercih eder. Kuzey Kıbrıs Evler tarafından satılan mülklerin çoğu Eşdeğer Arazi üzerindedir.
Eski Kıbrıslı Rum toprak sahiplerine kaybedilen arazi için tazminat ödenmesi gerekmektedir – bu, Kuzey Lefkoşa’daki AB tarafından tanınan Taşınmaz Mal Komisyonu (Immovable Property Commission) tarafından finanse edilmektedir. Kuzey Kıbrıs Evler‘de bizim sattığımız gibi Kuzey Kıbrıs’taki yepyeni mülklerin bireysel sahiplerinin, eski bir Kıbrıslı Rum’a kendilerinin tazminat ödemesi söz konusu değildir. Buna rağmen, internette Pre-74 dışındaki herhangi bir mülk alıcısı için tazminat riski olabileceğine dair yanlış ifadeler bulunmaktadır. Kuzey Kıbrıs’taki tüm sakinlerin %90’ı, Pre-74 arazi üzerine inşa edilmemiş mülklerde yaşamaktadır. Bir ülkenin %90’ının tazminat ödemek zorunda kalması mümkün değildir ve AB Adalet Divanlarının Taşınmaz Mal Tazmin Komisyonu’nu tanımasının ana nedeni budur.
Arazi tarihi hakkında daha fazla bilgi edinmek isterseniz, diğer makalemiz olan “Kuzey Kıbrıs Mülkleri Hakkındaki Yanılgılar“ın son bölümüne bakabilirsiniz.
Kuzey Kıbrıs Tapu Senetleri İçin Türkçe Terimler
Türkçe, Kuzey Kıbrıs’taki ana dil olduğundan, emlak ilanlarında sıklıkla Türkçe terimler göreceksiniz. İşte kısa bir özet:
| Türkçe Terim | Anlamı |
| Türk Malı | Türk Tapu Senedi |
| Koçan/Tapu | Tapu Senedi için kullanılan isimler |
| Eşdeğer | Mübadil arazi için kullanılan Türkçe kelime |
| TMD | “Türk Malı Değil” – Türk Tapu Senedi olmayan |
Kuzey Kıbrıs Tapu Senedi Terimleri Hakkında Sorularınız Var mı?
Kuzey Kıbrıs Mülk tapuları hakkında başka sorularınız varsa, lütfen BİZİMLE İLETİŞİME GEÇİN; size açıklamaktan memnuniyet duyarız. Gelecekteki herhangi bir İNCELEME GEZİNİZ sırasında seçtiğiniz KUZEY KIBRIS AVUKATINIZA da sorularınızı sorabilirsiniz.
Feragatname:
Bu makalede belirtilen tüm fiyatlar, maliyetler ve rakamlar yaklaşık değerlerdir ve yalnızca genel bilgilendirmeamaçlıdır. Zaman içinde değişiklik gösterebilirler. Okuyucuların, Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın alma veya yerleşmeyle ilgili herhangi bir karar vermeden önce, güncel oranları, yasal gereklilikleri ve finansal detayları ilgili yetkililer, hukuki danışmanlar veya hizmet sağlayıcılar ile doğrulamaları tavsiye edilir.
